keskiviikko 7. maaliskuuta 2018

Nuorisosäätiö osa neljä!













”Tässä ei ole mitään feelua.”
Pohjanmaalaisen sijoittajan Reima Kuislan äänenvoimakkuus kohoaa, kun hän tekee selväksi, ettei tonttikaupoissa ole mitään outoa.
Yle on soittanut ja kysynyt Kuislalta Seinäjoella tehdyistä kaupoista.
Kuislan osittain omistama rakennusliike SSR Pohjanmaa osti marraskuussa 2015 Seinäjoen keskustasta niin sanotun Patruunan korttelin tontin.
Hinta oli seitsemän miljoonaa euroa.
Puoli vuotta myöhemmin sama tontti myytiin uudelleen. Nyt hinta oli 16,5 miljoonaa euroa.
Niin nopeita hinnannousuja näkee harvoin.
Kuisla kertoo seikkaperäisesti, kuinka kiinteistökauppoja tehdään. Hänellä on siitä pitkä kokemus.
Samalla hän tekee selväksi, ettei hän anna aiheesta haastattelua.
Puhelu päättyy.
Parinkymmenen minuutin päästä Kuisla lähettää tekstiviestin.
”Mitä tekemistä Nuorisosäätiöllä on SSR Pohjanmaan kanssa?”

Nuorisosäätiö riensi rakennusliikkeen avuksi

Seinäjoen ydinkeskustaa ollaan myllertämässä uusiksi. Keskustan Patruunan korttelin vanhat rakennukset aiotaan jyrätä maan tasalle. Tilalle nousee lähivuosina kahdeksan kerrostaloa: yhteensä 25 000 kerrosneliötä.
Rakennushankkeesta vastaa SSR Pohjanmaa. Yhtiö kuuluu lahtelaiseen SSR-konserniin, joka on
. Yhtiö ennustaa, että sen liikevaihto lähes kaksinkertaistuu vuodessa ja nousee 135–140 miljoonaan euroon tänä vuonna.
Seinäjoen hankkeeseen yhtiön edustajat kertovat kuitenkin ajautuneensa puolivahingossa. Yhtiö osti rakennusliike Skanskan liiketoiminnot Pohjanmaalla. Kaupan mukana tuli esisopimus tonttikaupasta.
Skanska oli sopinut ostavansa ruotsalaiselta kiinteistösijoittajalta Patruunan korttelin tontin seitsemällä miljoonalla eurolla.
SSR päätti, että kauppa myös tehdään. Marraskuussa 2015 kauppa vahvistettiin.
Hyvä tontti erinomaisella paikalla, mutta millä sen rakentaminen rahoitettaisiin?
Rakentaminen on nykyisin ikävä mutta pakollinen sivuseikka rakennusliikkeiden bisneksessä. Ala on kilpailtu ja voittomarginaalit pieniä. Suuria voittoja tehdään – alan kieltä siteeraten – hallitsemalla koko rakentamisen ketju.
Kohteeseen on etsittävä sijoittajia eli asunnon ostajia, vuokralaisia tai kiinteistökehittäjiä, jotka hoitavat muun muassa hyvien vuokralaisten etsinnän. Vasta kun koko ketju on hoidossa, aletaan tehdä rahaa.






Seinäjoella SSR:n ”ketju” rakentui helposti – kiitos yleishyödyllisen ja keskustataustaisen Nuorisosäätiön.
Varsinaisena yllätyksenä Nuorisosäätiön mukaantuloa ei voi pitää. SSR:n ja säätiön yhteispeli toimii hyvin liike-elämässä ja sen ulkopuolella. Säätiön johtajat ja rakennusliikkeen pääomistaja ovat esimerkiksi tehneet yhteisiä ulkomaanmatkoja.
Nuorisosäätiön ja SSR:n yhteisten liiketoimien arvo viime vuosilta on useita kymmeniä miljoonia euroja. SSR on Nuorisosäätiön merkittävin rakennusalan kumppani.

Kauppakirjan ehto: Nuorisosäätiö vuokralaiseksi

Nuorisosäätiön tehtävä on sen omien sääntöjen mukaan selkeä: tukea nuorten itsenäistymistä. Tätä tehtävää säätiö on toteuttanut vuosikymmenten ajan rakentamalla kohtuuhintaisia asuntoja nuorille.
Siinä sivussa säätiölle on kasaantunut satojen miljoonien eurojen omaisuus. Julkista rahaa se on kerännyt Raha-automaattiyhdistykseltä sekä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta.
Viime vuosina säätiö on kuitenkin reivannut toimintaansa uuteen suuntaan. Se rakentaa entistä useammin asuntoja kovalla rahalla ja harrastaa laajaa sijoitustoimintaa.
Säätiössä oli päätetty, että se rakentaa asuntoja maakunnissa vain parhaille paikoille, kuten kaupunkien keskustoihin. Juuri sellainen paikka oli tarjolla Seinäjoella.
Säätiö ja SSR-konserni sopivat suunnitelmasta: säätiö hankkii sijoittajan, joka ostaa Patruunan korttelin tontin. Kun tontti on myyty, säätiö tekee 80 vuoden vuokrasopimuksen tontista.
Mallissa säätiön rooli on keskeinen: sijoittajan kannalta tärkeintä on, että tontille saadaan maksukykyinen ja luotettava vuokralainen.
Rakenna vaikka kuinka hieno talo, mutta jos se siinä ei ole vuokralaisia, niin tuloja ei ole.
Ei siis ole ihme, että kun finanssijätti Sammon tytäryhtiölle esitettiin tontin ostoa, se tarttui kauppaan heti.
Hinnaksi sovittiin 16,5 miljoonaa euroa. Tästä tosin arviolta kolme miljoonaa euroa kuluu muun muassa maankäyttömaksuihin. Tontin hinta yli kaksinkertaistui puolessa vuodessa, mutta hinta ei ollut ongelma, koska tontille oli hankittu hyvä vuokralainen.
Sammon edustaja ei halunnut antaa haastattelua tonttikaupasta Ylelle, koska kyse on liikesalaisuudesta. Sen Sammon edustaja kuitenkin kertoi, että ”luvut näyttivät hyviltä”.
Näin finanssitalot toimivat: arvioidaan riskit, tehdään laskelmat ja jos yhtälö on hyvä, tehdään kaupat.
Sampo saa Ylen asiasta perillä olevien lähteiden mukaan sijoitukselleen yli viiden prosentin vuosituoton hyvin pienellä riskillä. SSR Pohjanmaa taas teki useiden miljoonien eurojen voiton tontin myynnillä.
Kauppakirjassa Nuorisosäätiön rooli taas tehdään selväksi: kauppaa ei olisi syntynyt ilman säätiötä.
Mutta miksi Nuorisosäätiö halusi olla mukana kiinteistökaupassa, joka on hyödyttänyt etenkin rakennusliikettä ja sijoittajaa?

Yhteisiä ulkomaanmatkoja

Nuorisosäätiön hallituksen puheenjohtaja Perttu Nousiainen myöntää pitävänsä yhteyttä SSR-konsernin pääomistajaan Mika Wileniukseen myös vapaa-ajalla.
Tässä hän ei näe mitään ongelmaa – säätiö rakennuttaa jatkuvasti taloja ja rakennusliikkeiden johtajat oppii väkisinkin tuntemaan. Bisnestä ja ystävyyttä ei kuitenkaan sotketa, on Nousiaisen viesti. Etenkin kun Nuorisosäätiö on julkisen varoin rakennettu toimija, jonka pitää noudattaa säätiön omia sekä Aran sääntöjä.
Nuorisosäätiön johtajien välit Wileniukseen ovat Ylen tietojen mukaan erittäin läheiset.
Heinäkuussa 2015 Nousiainen oli Wileniuksen kanssa yhteisellä Euroopan matkalla. Matkaseurana oli myös vaalirahakohusta tutuksi tullut liikemies
. Hän työskentelee nykyisin kiinteistöjohtajana ja -konsulttina J. Kärkkäinen -konsernissa. Merisalo on tehnyt konsulttitöitä myös SSR:lle.
Kolmikko kävi reissun aikana ainakin Sveitsissä, Ranskassa ja Espanjassa. Sveitsissä he kävivät tutustumassa Suomen marsalkka Mannerheimin muistomerkkiin. Ranskan Rivieralla kolmikko tapasi liikemies Toivo Sukarin.
Venäjän puoleiseen Karjalaan Wilenius ja Nousiainen matkustivat elokuussa 2015. Mukana matkassa oli myös Nuorisosäätiön asiamies Aki Haaro. Matkajärjestelyistä vastasi Mika Wileniuksen omistama kiinteistökehitysyhtiö.

Karjalaa olivat kiertämässä niin ikään kansanedustajat Eero Lehti (kok.) ja
(kesk.) sekä helsinkiläinen lihakauppias Veijo Votkin.
Matkan aikana tutustuttiin muun muassa Karjalan taloustilanteeseen sekä paikallisiin ruokiin ja juomiin.
Perttu Nousiainen ei pidä yhteisiä ulkomaanmatkoja ongelmallisena. Hän kertoo reissanneensa – pääasiassa kotimaassa – myös muiden rakennusliikkeiden edustajien kanssa. Nimiä Nousiainen ei mainitse.
– Nuorisosäätiö käyttää kahdeksan muun rakennusliikkeen palveluita. Minulla on hyvä suhteet kaikkiin niihin, ja tunnen henkilökohtaisesti keskeiset toimijat. Koen, että on aivan luonnollista suhdetoimintaa pitää tiivistä yhteyttä, jotta syntyy luottamukselliset välit, Nousiainen sanoo.

Kaikki voittavat?

Oliko Seinäjoen tonttikaupassa kyse vain normaalista bisneksestä? Vai ystävien välisestä kumppanuudesta?
Perttu Nousiaisen mukaan Seinäjoen tonttikaupan malli oli Nuorisosäätiölle hyvin tyypillinen.
Hän on oikeassa. Säätiö on ollut jouduttamassa kiinteistökauppaa muuallakin kuin Pohjanmaalla.
Espoossa suomalainen rahoitusalan yritys GF Money on tehnyt ainakin kolme kauppaa, joissa yritys on saanut 1–2,8 miljoonan euron voiton myymällä tontin. Nämäkin kaupat on tehty Nuorisosäätiön aloitteesta.
Malli on simppeli: GF Money ostaa kuolinpesältä tontin 3,5 miljoonalla eurolla. Parin viikon päästä Sampo ostaa tontin 5,95 miljoonalla eurolla. Säätiö tekee tontista vuokrasopimuksen.
Kaikki siis voittavat, eikä kukaan häviä. Näin sanoo ainakin Perttu Nousiainen.
SSR:n tytäryhtiö rakentaa ainakin yhdelle GF Moneyn kautta Nuorisosäätiön käyttöön päätyneelle espoolaistontille asuntoja säätiön käyttöön.
Miljoonavoitot yhdelle yritykselle, toiselle hyvät sijoitustuotot – mutta miksi Nuorisosäätiö toimii näin? Maksatetaanko voitot säätiön rahoilla?
Ei, sanoo Nousiainen. Hän kertoo laskelmista, jotka osoittavat, että Nuorisosäätiön rakennuttamiskulut ovat alhaisemmat kuin vertailukelpoisilla toimijoilla. Tämä taas mahdollistaa kohtuulliset vuokrat.
Kaikki siis voittavat, eikä kukaan häviä. Näin sanoo ainakin Perttu Nousiainen.
Yle kysyi asiantuntijoilta tonttikaupan järjestelyistä. Heidän mielestään kauppoja ei olisi tehty ilman hyvää vuokralaista eli Nuorisosäätiötä. Hyvä vuokralainen taas selittää merkittävältä osin tonttien hinnannousua.
Malli ei sinänsä ole poikkeuksellinen rakennusalalla, mutta siinä on yksi huono puoli: se nostaa asuntojen vuokratasoa eli käytännössä tämän maksavat Nuorisosäätiön asukkaat. Kustannuksien maksuun osallistuvat asumistuen kautta myös veronmaksajat.
Säätiö voisi ostaa tontit myös itse. Seinäjoelle tontista vain osa tulee Nuorisosäätiön käyttöön, mutta silti vuokrasopimus tehtiin juuri säätiön kanssa. Vuokrasopimus olisi voitu solmia myös rakennusliikkeen kanssa, joka olisi edelleen vuokrannut osan tontista säätiölle.

Kylpyläbisnestä rahoitusyhtiön tuella

Kyse on liikesalaisuuksista. Tämän takia GF Moneyn toimitusjohtaja Mikko Mali ei voisi edes keskustella tonttikaupoista Ylen toimittajan kanssa.
Sama periaate koskee tietysti myös lainoja, joita GF Money on aikanaan myöntänyt Aki Haaron ja Perttu Nousiaisen yhtiölle.
Nuorisosäätiön ohella Haaro ja Nousiainen ovat ehtineet pyörittää omiakin liiketoimia. Vuoteen 2015 kaksikko omisti Runnin Kylpylän Iisalmessa. Bisnes ei luistanut, vaan yhtiö teki tappiota.
Rahoittajaksi löytyi GF Money. Vielä huhtikuussa 2015 Haaron ja Nousiaisen yhtiö oli velkaa GF Moneylle 750 000 euroa. Nyt GF Moneyn velat on Nousiaisen mukaan hoidettu.
Lopulta väistämätön oli edessä. Rapistuvaan kylpylään alettiin tehdä remonttia ja etsiä uutta omistajaa.
Peruskorjauksesta vastasi tuttu taho – SSR:n konsernin tytäryhtiö Salpausselän Rakentajat.
Uusi omistajakin löytyi: kylpylän osti kiinteistökonsultti Ilari Hassinen. Kauppaa oli järjestelemässä Hassisen läheinen ystävä Arto Merisalo.

Miljoonia Viroon

Vironvenäläinen liikemies oli päättänyt ostaa itselleen omakotitalon Lahdesta. Vuonna 2015 Suomeen perustettiin talokauppaa varten pöytälaatikkoyhtiö Morcap.
Yhtiön perustamisen aikaan sen hallituksessa oli jäsenenä kaksi virolaista miestä. Heistä toinen on omistajana virolaisessa sijoitusyhtiössä Brave Capitalissa.
Joulukuussa 2015 liikemiehen yhtiö Morcap lopulta osti omakotitalon. Myyjä oli SSR-konsernin pääomistaja Mika Wilenius.
Talon hinnaksi sovittiin 1,5 miljoonaa euroa. Se oli satoja tuhansia euroja enemmän kuin Wilenius oli olettanut saavansa.
Asuntokaupasta uutisoineen
mukaan asunnon käypä arvo on 300 000–400 000 euroa.
Wileniuksen mukaan lehden arvio on pahasti pielessä.







Etelä-Suomen Sanomien uutisoitua talokaupasta se peruttiin. Elokuussa 2016 kaupan purkautumisesta tehtiin ilmoitus myös kiinteistökauppoja kirjaavalle Maanmittauslaitokselle. Wileniuksen mukaan syy peruuntumiseen oli se, ettei liikemies maksanut kauppahintaa sovitulla tavalla. Yle ei tavoittanut vironvenäläistä liikemiestä.
Asuntokaupan taustalla vaikuttanut virolainen sijoitusyhtiö Brave Capital nousee kuitenkin esille myös toisessa miljoonadiilissä.
Siitä on taas päätetty Nuorisosäätiön hallituksessa.

Nuorisosäätiö valloittaa Viroa

Mitä suomalaisnuorten asuntopulaa helpottamaan tarkoitettu säätiö oikein tekee Virossa?
Perttu Nousiaisen mukaan juristit ovat vakuuttaneet, että säätiön säännöt eivät estä Nuorisosäätiötä laajentumasta Suomen rajojen ulkopuolelle.
Kunhan asuntoja tarjotaan kohtuuhintaan nuorille, voi säätiö rakentaa tai hankkia asuntoja mistä päin maailmaa tahansa.
Nousiainen kertoo huomanneensa, että Viron vuokra-asuntomarkkinat toimivat huonosti. Tämän takia Virossa työskentelevien tai opiskelevien suomalaisnuorten on vaikea saada kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja.
Osin tämän takia Nuorisosäätiö päätti tehdä 12 miljoonan euron sijoituksen rakennushankkeeseen Tallinnassa.
Toisaalta Nousiainen painottaa, että kyse on sijoituksesta – kohteesta voidaan hankkiutua eroon tarvittaessa.







Säätiön miljoonilla ei tosin rakenneta nuorten soluasuntoja vaan satoja kovan rahan asuntoja Tallinnan Olympiapurjehduskeskuksen alueelle. Hankkeesta vastaa Brave Capital eli sama taho, johon Wileniuksen peruuntuneen asuntokaupan jäljet johtavat.
Säätiö hoitaa sijoitukseen liittyviä asioita Brave Capitalin suomalaisen työntekijän Arto Aution kanssa. Autio on Arto Merisalon entinen liikekumppani.
Autio ei halua puhua Nuorisosäätiön sijoituksesta. Kyse on hänen mukaansa liikesalaisuudesta. Ei asiakkaiden asioista voi puhua, ne ovat luottamuksellisia.
Säätiö harkitsee, että se hankkisi Olympiapurjehduskeskuksen alueelta yhden tai kaksi kerrostaloa. Niissä olevia asuntoja voitaisiin sitten tarjota kohtuuhinnalla suomalaisille nuorille.
Tai sitten säätiö myy osuutensa hankkeesta. Jokin venäläinen taho on ilmaissut Brave Capitalille, että sijoittaminen saattaisi kiinnostaa. Kuka tai mikä venäläinen taho on kyseessä, on säätiölle Nousiaisen mukaan epäselvää.
Jos kauppoja aletaan hieroa, taustat aiotaan tarkistaa.

“Ei mitään feelua”

Yle esitti ensimmäisen kerran haastattelupyynnön Nousiaiselle ja säätiön asiamiehelle Aki Haarolle tammikuussa 2016. Lokakuussa haastattelu vihdoin onnistuu. Tätä juttua varten Yle kävi keskusteluita Perttu Nousiaisen kanssa useiden tuntien ajan.
Nousiainen saapuu sovittuna aikana Helsingin keskustassa sijaitsevaan hotelliin. Hän on vaatinut saada kysymykset etukäteen nähtäväksi.
Nousiainen on kotoisin Savosta, mutta viesti on silti selvä. Pohjanmaalla se sanottaisiin: Tässä ei ole mitään feelua. Nousiaisen mielestä säätiössä on noudatettu sääntöjä tunnontarkasti.
Missään tilanteessa säätiön toiminta ei myöskään ole hyödyttänyt häntä tai asiamies Aki Haaroa.
– Tunnen uuden säätiölain tarkasti. Se on hyvin ankara monien asioiden suhteen ja olemme kurssittaneet itsemme, jotta tuntisimme lain. Ajatus siitä, että olisimme saaneet jonkinlaista hyötyä säätiön toimista, on täysin absurdi.
Lähettänyt klo

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti

Tilaa: Lähetä kommentteja (Atom)